Năm 2026, chi phí xây dựng tại Hà Nội tiếp tục biến động do giá vật liệu, nhân công và các quy định xây dựng thay đổi. Việc nắm rõ cơ cấu chi phí giúp gia chủ chủ động tài chính và tránh bị "đội vốn" không kiểm soát.
House to Home áp dụng chính sách báo giá minh bạch theo đơn giá trên m² — gia chủ biết rõ từng hạng mục chi phí ngay từ đầu. Bài viết dưới đây tổng hợp mức giá thị trường Hà Nội đầu năm 2026 để bạn tham khảo.
Tổng quan cơ cấu chi phí xây nhà 2 tầng
Chi phí xây nhà 2 tầng được chia thành 3 phần chính:
🏗️ Phần thô
Chiếm 50-60% tổng chi phí. Bao gồm: móng, khung, mái, tường.
🎨 Phần hoàn thiện
Chiếm 25-35% tổng chi phí. Bao gồm: sơn, gạch, cửa, điện nước.
🛋️ Nội thất cơ bản
Chiếm 10-20% tổng chi phí. Bao gồm: tủ bếp, tủ áo, thiết bị vệ sinh.
Phần 1: Chi phí phần thô
Phần thô là khung xương của ngôi nhà — quyết định độ bền, an toàn và tuổi thọ công trình. Đây là phần không nên tiết kiệm.
1.1. Móng nhà
Chi phí móng nhà — Nền tảng vững chắc
Tuỳ theo địa chất khu vực xây dựng, chi phí móng có thể chênh lệch đáng kể. Tại Hà Nội, nhiều khu vực có nền đất yếu cần gia cố móng cọc.
- Móng băng (đất tốt): 800.000 — 1.200.000 đ/m² sàn xây dựng
- Móng cọc ép (đất yếu): 1.500.000 — 2.500.000 đ/m² sàn xây dựng
- Móng cọc khoan nhồi (đất rất yếu): 2.500.000 — 4.000.000 đ/m² sàn xây dựng
Lưu ý: Các khu vực ven sông (Tây Hồ, Long Biên, Đông Anh) thường cần móng cọc. Nội thành (Ba Đình, Hoàn Kiếm) thường dùng được móng băng.
1.2. Khung — Cột — Dầm — Sàn (Kết cấu bê tông cốt thép)
- Kết cấu BTCT tiêu chuẩn: 2.500.000 — 3.500.000 đ/m² sàn
- Kết cấu BTCT cao cấp (nhịp lớn, sàn dày): 3.500.000 — 4.500.000 đ/m² sàn
1.3. Mái
- Mái bê tông phẳng (đổ sàn mái): Đã bao gồm trong chi phí kết cấu
- Mái ngói (khung thép + ngói): Cộng thêm 400.000 — 800.000 đ/m² mái
- Mái tôn chống nóng: Cộng thêm 250.000 — 500.000 đ/m² mái
1.4. Tường xây
- Tường gạch ống 10cm: 350.000 — 500.000 đ/m² tường
- Tường gạch 20cm (tường chịu lực): 500.000 — 700.000 đ/m² tường
- Tường gạch block / gạch siêu nhẹ: 400.000 — 600.000 đ/m² tường
📊 Tổng chi phí phần thô (ước tính per m² sàn xây dựng)
Ghi chú: Đơn giá trên tính theo m² sàn xây dựng (tổng diện tích các tầng), đã bao gồm vật liệu và nhân công. Chưa bao gồm chi phí thiết kế và giấy phép.
Phần 2: Chi phí hoàn thiện
Phần hoàn thiện là yếu tố tạo nên diện mạo và tiện nghi cho ngôi nhà. Chi phí phần này dao động lớn tuỳ theo chất lượng vật liệu gia chủ lựa chọn.
2.1. Sơn tường
- Sơn nội thất phổ thông (Kova, Toa): 60.000 — 90.000 đ/m²
- Sơn trung cấp (Dulux, Jotun): 90.000 — 140.000 đ/m²
- Sơn cao cấp (Benjamin Moore, Farrow & Ball): 150.000 — 250.000 đ/m²
2.2. Gạch lát nền & ốp tường
- Gạch ceramic Việt Nam (60x60): 150.000 — 250.000 đ/m²
- Gạch porcelain nhập khẩu (60x60, 80x80): 300.000 — 600.000 đ/m²
- Gạch ốp WC + bếp: 200.000 — 500.000 đ/m²
- Sàn gỗ công nghiệp: 250.000 — 500.000 đ/m²
- Sàn gỗ tự nhiên: 600.000 — 1.500.000 đ/m²
2.3. Cửa
- Cửa đi gỗ công nghiệp: 3.000.000 — 5.000.000 đ/bộ
- Cửa đi gỗ tự nhiên: 6.000.000 — 15.000.000 đ/bộ
- Cửa nhôm kính Xingfa (cửa sổ + cửa đi): 1.200.000 — 2.000.000 đ/m²
- Cửa nhôm hệ cao cấp (Eurowindow, Topal): 2.500.000 — 4.500.000 đ/m²
2.4. Hệ thống điện nước
- Điện (dây Cadivi/Trần Phú + thiết bị Panasonic/Schneider): 250.000 — 400.000 đ/m² sàn
- Nước (ống Bình Minh/Dismy + thiết bị): 150.000 — 300.000 đ/m² sàn
📊 Tổng chi phí hoàn thiện (ước tính per m² sàn xây dựng)
Ghi chú: Đơn giá đã bao gồm vật liệu và nhân công lắp đặt. Giá có thể biến động theo thời điểm và thương hiệu vật liệu.
Phần 3: Chi phí nội thất cơ bản
Nội thất cơ bản bao gồm các hạng mục thiết yếu để ngôi nhà có thể ở được ngay sau khi hoàn thiện.
3.1. Tủ bếp
- Tủ bếp gỗ MDF phủ melamine: 15.000.000 — 30.000.000 đ/bộ (3m dài)
- Tủ bếp gỗ MDF phủ Acrylic/Laminate: 30.000.000 — 55.000.000 đ/bộ
- Tủ bếp gỗ tự nhiên: 50.000.000 — 100.000.000 đ/bộ
3.2. Tủ quần áo
- Tủ âm tường MDF (2 phòng ngủ): 20.000.000 — 40.000.000 đ
- Tủ âm tường gỗ tự nhiên: 40.000.000 — 80.000.000 đ
3.3. Thiết bị vệ sinh
- Bộ thiết bị VS phổ thông (Viglacera, Inax cơ bản): 8.000.000 — 15.000.000 đ/phòng
- Bộ thiết bị VS trung cấp (TOTO, Inax cao cấp): 15.000.000 — 30.000.000 đ/phòng
- Bộ thiết bị VS cao cấp (Kohler, Grohe, Duravit): 30.000.000 — 60.000.000 đ/phòng
📊 Tổng chi phí nội thất cơ bản (ước tính per m² sàn)
Bảng tổng hợp: Tổng chi phí xây nhà 2 tầng per m² sàn (2026)
💰 Tổng chi phí xây dựng per m² sàn — Hà Nội 2026
Bảng tổng hợp dưới đây là ước tính tổng chi phí bao gồm phần thô + hoàn thiện + nội thất cơ bản, tính trên mỗi m² sàn xây dựng.
💡 Mức tiết kiệm
5.800.000 — 8.000.000 đ/m² sàn. Vật liệu phổ thông, thiết kế đơn giản.
⭐ Mức trung bình
8.000.000 — 11.500.000 đ/m² sàn. Vật liệu tốt, thiết kế hiện đại.
💎 Mức cao cấp
11.500.000 — 17.500.000 đ/m² sàn. Vật liệu nhập khẩu, thiết kế riêng.
Ví dụ tính chi phí: Nhà 2 tầng, đất 80m² tại Hà Nội
🏡 Mẫu tính: Nhà 2 tầng — 80m² đất — Hà Nội 2026
Giả định
- Diện tích đất: 80m² (ví dụ: 5m x 16m — kích thước phổ biến nhà phố Hà Nội)
- Mật độ xây dựng: ~100% (xây kín lô, trừ lùi theo quy định)
- Tổng diện tích sàn xây dựng: ~160m² (80m² x 2 tầng)
- Mức đầu tư: Trung bình
Bảng tính chi tiết
📋 Chi tiết chi phí — Mức trung bình
1. Phần thô: 160m² × 5.000.000 đ/m² = 800.000.000 đ
2. Phần hoàn thiện: 160m² × 3.200.000 đ/m² = 512.000.000 đ
3. Nội thất cơ bản: 160m² × 1.500.000 đ/m² = 240.000.000 đ
4. Chi phí thiết kế: ~3-5% tổng chi phí xây dựng = 40.000.000 — 65.000.000 đ
5. Chi phí giấy phép + thủ tục: 10.000.000 — 20.000.000 đ
6. Dự phòng phát sinh (5-10%): 75.000.000 — 150.000.000 đ
So sánh theo 3 mức đầu tư
💡 Mức tiết kiệm
160m² × 6.900.000 đ/m² + phụ phí ≈ 1.2 — 1.4 tỷ
⭐ Mức trung bình
160m² × 9.700.000 đ/m² + phụ phí ≈ 1.68 — 1.79 tỷ
💎 Mức cao cấp
160m² × 14.500.000 đ/m² + phụ phí ≈ 2.5 — 3.0 tỷ
Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí
1. Vị trí xây dựng
Khu vực nội thành Hà Nội (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa) thường có chi phí vận chuyển vật liệu cao hơn do đường phố hẹp, hạn chế xe tải giờ cao điểm. Ngược lại, các quận mới (Hà Đông, Nam Từ Liêm, Đông Anh) thường tiết kiệm 5-10% chi phí vận chuyển.
2. Chất lượng vật liệu
Sự chênh lệch giữa vật liệu phổ thông và cao cấp có thể lên đến gấp 2-3 lần. Ví dụ: gạch lát nền Việt Nam 200.000đ/m² vs. gạch nhập Ý 800.000đ/m². House to Home luôn tư vấn lựa chọn vật liệu tối ưu theo ngân sách — đảm bảo chất lượng mà không lãng phí.
3. Độ phức tạp thiết kế
- Thiết kế đơn giản (hình hộp, ít chi tiết): Tiết kiệm 10-15% chi phí thi công
- Thiết kế phức tạp (mái vát, ban công nhô, nhiều chi tiết trang trí): Tăng 15-25% chi phí
- Nhà phố hẹp (mặt tiền < 4m): Thi công khó, chi phí tăng 5-10%
4. Thời điểm xây dựng
Giá vật liệu và nhân công thường tăng vào cuối năm (tháng 10-12 âm lịch) do nhu cầu cao. Khởi công vào đầu năm hoặc giữa năm có thể tiết kiệm 3-5% tổng chi phí.
5. Đơn vị thi công
Thuê thợ tự do có thể rẻ hơn ban đầu nhưng rủi ro cao: chất lượng không đồng đều, không bảo hành, hay phát sinh thêm chi phí. Chọn đơn vị chuyên nghiệp như House to Home đảm bảo giá cố định per m², minh bạch, không phát sinh.
8 Tips tiết kiệm chi phí xây nhà thông minh
💡 Tiết kiệm thông minh — Không phải tiết kiệm bằng mọi giá
Tiết kiệm chi phí xây nhà không có nghĩa là giảm chất lượng. Mà là tối ưu hoá — dùng đúng vật liệu, đúng chỗ, đúng lúc.
- Thiết kế kỹ trước khi thi công: Bản vẽ chi tiết giúp tránh phát sinh, sửa đổi giữa chừng (tiết kiệm 10-15%)
- Chọn thiết kế đơn giản, hiện đại: Hình khối vuông vắn ít tốn kém hơn thiết kế cầu kỳ
- Sử dụng vật liệu nội địa chất lượng: Gạch Đồng Tâm, sơn Jotun, ống Bình Minh — chất lượng tốt, giá hợp lý
- Mua vật liệu đúng thời điểm: Tránh mua cuối năm khi giá cao, tranh thủ đợt khuyến mãi lớn
- Tối ưu diện tích sử dụng: Giảm hành lang, tận dụng gầm cầu thang, thiết kế phòng đa năng
- Đầu tư phần thô, linh hoạt phần hoàn thiện: Kết cấu tốt thì dùng được 50-70 năm, nội thất có thể thay đổi sau
- Chọn đơn vị thi công uy tín: Giá rõ ràng per m², không phát sinh, có bảo hành — dù đơn giá cao hơn thợ vặt nhưng tổng chi phí thường thấp hơn
- Giám sát chặt chẽ: Nếu tự quản lý, dành thời gian giám sát thường xuyên. Hoặc thuê đơn vị chuyên nghiệp quản lý dự án
Chính sách báo giá của House to Home
🏠 House to Home — Báo giá minh bạch per m²
House to Home áp dụng chính sách báo giá per m² sàn xây dựng — gia chủ biết chính xác tổng chi phí ngay từ đầu. Mọi hạng mục được liệt kê chi tiết trong hợp đồng, cam kết không phát sinh thêm ngoài những thay đổi do gia chủ yêu cầu. Liên hệ ngay để nhận báo giá cụ thể cho dự án của bạn.
Bạn muốn nhận báo giá chi tiết cho ngôi nhà 2 tầng?
House to Home tư vấn miễn phí và báo giá minh bạch per m². Đội ngũ kiến trúc sư sẽ khảo sát thực tế và lập dự toán chính xác cho dự án của bạn.
Nhận báo giá miễn phíKết luận
Chi phí xây nhà 2 tầng tại Hà Nội năm 2026 dao động từ 1.2 tỷ đến 3.0 tỷ đồng cho lô đất 80m² — tuỳ thuộc vào mức đầu tư và chất lượng vật liệu. Điều quan trọng nhất là lập kế hoạch tài chính kỹ lưỡng, chọn đơn vị thi công uy tín và không "cắt xén" ở phần kết cấu.
House to Home với chính sách báo giá minh bạch per m², cam kết không phát sinh và bảo hành 5 năm, là đối tác đáng tin cậy cho dự án xây nhà của bạn. Hãy liên hệ ngay để được tư vấn miễn phí!